En Argentina, la contratación de créditos hipotecarios presenta un marcado descenso, con una caída del 47% en las operaciones concretadas durante los primeros siete meses de 2026 en comparación con el mismo período de 2025. A pesar de ello, más de una decena de bancos mantienen líneas activas para compra, construcción o refacción de viviendas bajo la modalidad UVA.
El reciente anuncio del ministro de Economía, Luis Caputo, de un plan de fondeo por 2 billones de pesos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES apunta a revertir esta tendencia y reactivar el mercado hipotecario. Sin embargo, las condiciones actuales muestran un aumento en el costo del financiamiento y un endurecimiento de los requisitos bancarios, lo que impacta en el volumen de nuevas operaciones.
La diversidad de ofertas y tasas entre bancos
La modalidad predominante sigue siendo la de créditos UVA ajustados por CER, con cuotas y capital expresados en UVA que se ajustan según la inflación, mientras las tasas nominales fijas oscilan entre 6,7% y 15% en distintas entidades. Las diferencias en tasas y condiciones de financiamiento provocan variaciones sustanciales en la cuota inicial y en la capacidad de ingreso que debe demostrar el solicitante para acceder al crédito.
Por ejemplo, el Banco Nación ofrece una tasa fija de 6,7% TNA para acreditados que quieran comprar viviendas de hasta 210.000 UVA, financiando hasta el 75% del valor con un plazo de hasta 30 años. En contraste, para otras líneas la tasa puede ascender al 12%, con plazos y montos diferentes, y un costo financiero total que aumenta si se opta por la protección ante variaciones de la cuota.
Otra entidad destacada es el ICBC, con una tasa preferencial del 6,9% TNA para quienes acreditan su sueldo y financiamiento de hasta el 80% para vivienda principal, con un plazo máximo de 20 años y un monto que puede llegar a $450 millones. Su costo financiero total ronda el 7,12% nominal, pero puede incrementarse con comisiones específicas, como aquellas asociadas al uso de dólar MEP para la operación.
El BBVA combina tasas del 7,5% TNA con un plazo extendido de hasta 360 meses (30 años) y financia hasta el 80% del inmueble, aunque para clientes sin acreditación su tasa sube considerablemente. El Banco Ciudad, a su vez, ofrece promociones vigentes para primera vivienda en Ciudad de Buenos Aires con tasa del 7,5% TNA, mientras que otras líneas tienen tasas que superan el 9,5%.
Hacia el sector privado, bancos como Banco Credicoop, Banco Macro, Banco Patagonia, Galicia, Santander, Banco Hipotecario y Supervielle presentan tasas y plazos variables, con financiamiento que alcanza entre el 60% y el 80% del valor de la propiedad, cuotas que no deben superar generalmente el 25% del ingreso y plazos de hasta 30 años, salvo excepciones con duraciones más breves.
Impacto del nuevo marco regulatorio y perspectivas
El plan de reactivación anunciado por el Gobierno apunta a corregir el talón de Aquiles del sistema UVA, posibilitando una reducción en tasas y mejor acceso a la vivienda, aunque su impacto dependerá de cómo se materialicen las licitaciones y el fondeo a través de ANSES.
La oferta actual refleja la situación de transición del mercado, en la que comparar únicamente la tasa nominal anual puede ser engañoso, ya que los costos asociados, como el costo financiero total, seguros, gastos notariales y comisiones, afectan la carga real del crédito.
Ante este marco, la vivienda propia sigue siendo un objetivo difícil de alcanzar para muchos argentinos, aunque las señales oficiales y la diversidad en las propuestas bancarias ofrecen un escenario de oportunidades para quienes puedan demostrar ingresos compatibles y cumplir con los requisitos establecidos.
